大型商业商场物业管理方案

作者: 来源: 发布时间:2019/04/23 浏览:119

前言

        物业管理变为物业服务.早期介入工作方案和接管验收管理方案商业街区(商场)的物业管理大体上?#27835;?#26089;期介入、接管验收管理、租户入住管理、保安管理、消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理、财务管理、质量管理、人力资源管理、档案管理?#30830;?#38754;,在实际操作中,应根据各阶段的特点,有重点、有?#34903;?#22320;逐项落实。

 商场巡更系统

一、 早期介入工作方案

        在物业管理早期介入阶段,从物业管理的角度,对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型?#30830;?#38754;提出合理化意见和建议,使之?#30830;?#21512;物业管理的要求,又满足广大租户的需求,尽可能地减少疏漏,避免遗憾,保证质量,节约成本。根据某广场工程进展情况,特制订如下方案:

1、工作内容:

(1)从政策法规的角度,提供有关物业管理的意见和依据;

(2)从物业管理的角度,对以下方面提出合理化意见:园区规划设计;建筑设计和选材;环境整体设计;标识系统的设计、配置;绿化设计;其它公建配套设施配置;电梯、空调系统的配置;消防设施配置;安全监控系统配置;弱电系统其它配置;各类设备配置、选型;隐蔽工程施工。

2、管理措施:

(1)熟悉、掌握物业管理法规政策,做?#25509;?#27861;可依,有章可循;

(2)制定早期介入计划,积极稳妥地开展工作;

(3)参与有关工程联席会议,协调各方面关系;

二、接管验收管理方案

        为确保商业街区的环?#22330;?#24314;筑和设施设备?#30830;?#21512;有关法规政策及规划设计的要求,维护租户的合法权益,方便日后的物业管理,特制订商业街区接管验收方案。

1、管理内容:

(1)了解接管物业的基本情况;

(2)编制《物业接管验收计划》,确定物业验收的标准、方法和日程安排;

(3)与开发、设计、施工单位一起,依照接管验收标准,对商业街区物业进行现场初步验收,并将验收结果记录在《物业交接验收表》上,同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改;

(4)与开发、施工单位一起,对商业街区物业进行现场复验,直至符合规定的要求和标准;

(5)与开发、施工单位联合进行商业街区物业交接:核对、接收各类房屋和钥匙;核对、接收各类图纸资料,并加以整理归档;核对、接收各类设施设备;核对、接收各类标识。

2、管理措施:

(1)组建接管验收小组,负责商业街区的接管验收工作;

(2)制定接管验收规程;

(3)掌握物业验收的标准?#32479;?#24207;;

(4)提高对接管验收重要性的认识;

(5)实事求是地开展接管验收工作;

(6)按规定办理接管验收?#20013;?/span>


租户入住管理方案和保安管理方案

三、租户入住管理方案

        在办理租户入住?#20013;?#26102;,为租户提供方便、快捷、及时、周到的服务,对于塑造管理公司的形象,给租户留下良好的第一印象,具有重要作用,特制定如下方案:

1、管理内容:

(1)在租户领房前将所有资料准备齐全。

(2)精心布置租户入住现场,为租户办理领房?#20013;?#25552;供一条龙服务。

(3)凭租户所持的入住通知单和各类必备证明,发放交房资料。

(4)收回租户按规定填写的各类表格,收取租户应缴纳的费用。

(5)陪同租户验房,办理领房?#20013;?#22312;验房过程中,发现的房屋质量问题经租户确认后,填入《租户验收交接表》。

(6)对验房交接中发现的房屋质量问题,与租户?#32423;?#26102;间,及时解决。

2、管理措施:

(1)制定《租户领房程序》;

(2)策划租户入住现场布置方案;

(3)按照租户领房程序,安排工作流程;

(4)热情接待,百问不厌,虚心听取租户意见;

(5)按规定办理租户入住?#20013;?/span>

四、保安管理方案     

        在商业街区管理中,应当运用现有的科学?#38469;?#25163;段与管理手段,依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性,维护商业街区物业和租户的安全,这是一项很重要的工作,最为广大租户所关注,特制订常规防范与?#38469;?#38450;范相结?#31995;?4小时全天候管理方案。

1、管理内容:

(1)常规防范:采取站岗执勤与巡逻执勤相结?#31995;?#26041;式,协助公安机关维护商业街区公共秩序,防止和制止任何危及或影响物业、租户安全的行为。

门岗的任务:

a.礼仪服务(向租户行举手礼或注目礼);

b.维护出入口的交通秩序;

c.对外来车辆和人员进行验证和换证;

d.制止身份不明人员和衣冠不整者进入商业街区;

e.严禁携带危险物?#26041;?#20837;商业街区;

f.遇?#22411;?#26469;人员将大件物品带出商业街区,?#20174;?#29289;主核实,并作登记。

g.为租户提供便利性服务。

巡逻岗的任务:

a.按规定路线巡视检查,不留死角;

b.巡查车辆停放情况,维护道路畅通,做好安全防范工作;

c.对商业街区内的可疑人员进行检查防范;

d.商业街区安全检查;

e.装修户的安全检查;

f.防范和处理各类治安案件;

g.防范和制止各类违反商业街区管理制度行为。

(2)?#38469;?#38450;范:应用安全报警监控系?#22330;?/span>电子巡更系统,对商业街区内的治安情况实施24小时监控,确保商业街区安全。

对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录像措施,并及时通知值班保安就地处理。值班保安接?#34903;?#23433;报警,迅速?#31995;?#29616;场酌情处理,并把情况反馈到监控中心,监控员作详细记录,留档备查。

2、管理措施:

(1)实行半军事化管理,制订各项保安管理制度和奖惩措施,并?#32454;?#20184;诸实施,以增强保安人员的工作责任心。

(2)强化保安人员的内务管理,开展系统化军事素质培训,提高保安人员的思想素质和业务技能,每年组织不少于4次会操。

(3)加强保安人员的行为规范教育,要求服装统一,佩证?#32454;冢?#35328;语文明,举止得当。

(4)?#32454;?#25191;行保安巡更点?#34903;?#24230;,确保巡逻质量。

(5)监控中心设备每天检查、保养,监控系统沿线影响监控效果的杂物及时清除。消防管理方案和清洁绿化方案

五、消防管理方案

        某广场是高层楼宇,消防管理是物业管理的重中之重,要根据消防法规的要求,并结合某广场的实际,切切实实地做好消防安全工作,确保租户的生命财产安全。

1、管理内容:

(1)做好消防监控中心的管理;

(2)做好消防设施、器材的管理;

(3)保持消防通道的畅通;

(4)加强商业街区装修期间的消防安全管理;

(5)严禁携带、储藏易燃易爆物品;

(6)防止电器短路、管煤泄漏等引发火灾因素。

2、管理措施:

(1)制订并落实消防管理制度和消防安全责任制,做到责任落实,器材落实,检查落实;

(2)制订消防事故处理预案,防患于未然;

(3)建立义务消防队,每月组织一次消防安全学习,每季组织一次消防演习;

(4)定期进行消防检查,预防为主,防消结合,发现隐?#36857;?#21450;时消除;

(5)做好消防器材、设备的检查保养,使之始终处于完好状态;

(6)制止任何违反消防安全的行为;

(7)积极开展防火安全宣传教育,定期向租户传授消防知识;

(8)发生火灾,及时组织补救并迅速向有关部门报警。

六、清洁绿化方案

        清洁绿化作为物业管理的重头戏,是商业街区内不可缺少的部分,关系到整个商业街区的形象,也是测定环境质量的一个重要指标,故拟订以下管理方案:

1、管理内容:

(1)绿化养护:绿化工应做到管理日常化、养护科学化。根据气候,给花木适量浇水。根据花?#22659;?#21183;,给花木适量施肥,?#23454;?#26494;土;及时清除杂草、枯枝,春秋两季定期修剪花木,对遭受损坏的花木及时扶正、整修或补苗;制定预?#26469;?#26045;,防治病虫害;做好恶劣天气花草树木的保护工作; 定期(每年 月、 月)修剪草坪,使其生长茂盛,平整美观。

(2)商业街区室内公共区域的绿化布置;

(3)清洁卫生?#21644;?#36807;日常保洁工作,使商业街区公共环境和公共部位整洁,公共设施洁净、无异味、无破损。

绿化区域?#22909;?#22825;打扫一次、捡拾绿化带内杂物,清洁商业街区所有设施(含各种标志牌),随时清除各类污渍,清扫积水,每周对垃圾桶进行清洁、消毒;每月对照明设施进行擦拭,定期清洗外墙面。

地下车库?#22909;?#22825;清扫地坪,轻抹各类标志牌,随时处理大面积?#22949;鍘?#31215;水;每周冲洗地坪,去除下水道口杂物;每月对?#32564;?#36827;行去渍?#32479;?#23576;;每季清洁、擦拭照明系统,天花及管道外除?#23613;?/span>

垃圾房?#22909;?#22825;收集一次各楼层的垃圾,清运到垃圾房,并清洗垃圾房内外?#22870;?#21450;地面;每月对垃圾房消毒二次。

大堂?#22909;?#22825;保持入口梯级、地面清洁,定期用补蜡机械打磨地面,每天擦?#20204;缴?#34920;面?#26696;?#31181;标志牌;每天擦拭、清洁花槽、烟?#24067;?#22403;圾箱、消防栓、消防箱、门及?#27975;?#32447;;每季清洁天花照明灯件及饰物,拂去天花?#39029;尽?/span>

楼层:商业街区各楼层过道每天保洁一?#21361;?#30005;表箱盖、楼梯扶手、栏杆、台阶(含踢脚线)每天保洁一?#21361;?#27004;梯灯开关、楼道应急灯灯?#32622;?#21608;保洁二次。

电梯厅?#22909;?#22825;清洁地面、墙面?#26696;?#31181;标志牌,清洁垃圾箱及烟灰缸;擦拭消防栓、灭火器;每季清洁天花板及照明部件。

电梯?#22909;?#22825;擦拭不锈钢表面,玻璃?#23433;?#29827;嵌板、按钮、显示板、扶手等,每天清洁轿厢地面;每周擦拭照明灯座以及金属部件上油、擦亮;每月对电梯门槽进行清洁。

消防楼梯?#22909;?#22825;擦拭梯级及休息?#25945;ā?#28040;防设施;每周清洁?#32564;恚?#27599;月大清洗。

各功能房:半月拖抹、清扫水泵房、锅炉房、中央空调机房、电梯机房、消监控中心、供配电房、设备维修房等地面(日常清洁由各功能房工作人?#22791;?#36131;)。

洗手间?#22909;?#22825;擦?#20204;奖凇?#22320;面、踢脚线、门及门框、厕所隔板、蹲?#21360;?#23567;便斗、镜面、洗手盆等,清理并清洗垃圾箱,点燃卫生香,小便斗放置卫生球;每月擦拭、清洁照明灯、通风口,彻底清洁和消毒洗手间内的设施,拂去天花板?#31995;幕页尽?/span>

外墙?#25022;?#26399;清洗。

2、管理措施:

(1)建立绿化保洁制度,狠抓落实;

(2)按操作规程进行规范操作;

(3)加强绿化保洁人员的思想教育和业务培训,提高员工素质,增强专业技能;

(4)以“三查”?#38382;?#23545;绿化保洁工作进行经常性监督检查(“三查”指:保洁公司清洁督查巡查、管理员巡查、管理部经理抽查);

(5)抓好绿化保洁人员的行为规范管理,要求服装统一、标识齐全、言行文明。


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